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关于推进农业基建项目快速落地实施的经验体会

作者: 来源:舟山市农林与渔农村委员会 发布时间:2017-09-06 09:22:40 浏览次数:24
  

向省川 龚微  杨 晟

笔者根据自身工作实践,总结提炼了关于如何让农业基建项目及早落地投产,节省项目总体实施时间,实效性地利用好项目资金,加快所辖地区农业经济发展,展示出当地农业品牌的提升的经验体会,现予以分享。

项目从立项到投产运营依照其本身情况,一般分为项目前期准备阶段、项目建设阶段和项目投产运营三个阶段。在本文中笔者先以项目前期准备阶段为主线将项目前期需要做些什么、需要准备哪些材料等做个详细的叙述。

一、项目前期准备工作是根基

为什么说项目前期的准备工作是整项工作的根基呢?前期准备工作不仅是项目前期工作的根基,也是项目整体的龙头,更是项目将来能否充分发挥经济效益的关键。如果项目办理人员以及建设单位对项目投资的基本内容、基本程序都不了解,甚至不懂前期工作从何入手,将项目前期工作无的放矢,力不从心,从而导致项目整体进度被拖后。所以,项目办理人员不仅要了解近两年农业扶持的重点方向,还要清楚地了解此类项目扶持政策的具体内容和项目的办理程序以及相应各项手续,并能够合理地按照相关规定正确的编写项目建议书、概算等相关资料,在充分了解基础上,制作一份流程示意图,既可以对完成时间有个估算,也可以通过示意图统筹安排时间,还能避免某些细节遗漏。项目前期办理绝非易事,并非一日可完工,作为一名合格的项目办理人员,要做好能跑会钻、肯下功夫打持久战的心理上和思想上准备。

二、项目前期手续办理是关键

项目前期办理手续分为前期立项工作和前期“三证一书”的领取工作以及前期招投标程序这三步来进行叙述。

(一)前期立项工作阶段。项目建设投产离不开立项,资金的到位是项目投产运营的先决条件,项目办理人员要先确定项目的投资来源,一般政府投资项目的资金来源由当地政府投资和向上争取资金两部分组成,或者只有其中的单一投资,确定了项目资金来源后,需要将该项目申报列入发改部门的当年政府投资计划,当确定该项目被列入投资计划后,办理人员就可以开展前期立项工作了。首先要去发改部门的窗口,递交请求出具立项联系单的申请以及其他材料,同时按照联系单上注明了流程,再去规划部门取得选址意见,去土地部门取得预审意见,去环保部门取得环保批复,去财政部门取得资金拼盘证明函等。为了加快办理进度,在拿到联系单以后可以同步去办理以下几项手续,一是找一家设计公司,为你出初步设计并开始设计项目所需图纸;二是找一家土地勘测机构为你已经确定好的土地进行勘察,并出勘测报告;三是找一家咨询机构制作可行性研究报告,有些敏感类项目还需要做稳定风险评估报告;四是找到一家符合资质的环评单位制作环境影响评估报告;五是如果有一定规模业务用房的项目,还需要找到一家咨询机构完成节能报告书的编制,并取得住建部门颁发的民用建筑节能审查意见书;六是在完成了项目图纸设计和土地勘察后,就可以把设计图纸和土地勘测报告拿去审图机构送审,在送审前需要在网上做好需要送审项目的备案;七是另外还需要到国土部门下属的国土资源勘测规划所,去确定界址点坐标表并出宗地图。

需要注意的地方:某些项目根据自身性质,有可能需要较长时间的环评报告制作时间,最好一旦确定好项目,就提早找好一家环评单位介入。项目由于时间紧迫等原因,可以在立项过程中免去初步设计和概算批复等环节,这个需要建设单位与发改等部门进行沟通。

项目选址完成并取得国土预审意见后,一般政府类投资项目的供地方式都是划拨性质,所以就不需要再进行招拍挂等程序,如果条件允许的话可以先把项目地点的“三通一平”工作先做起来,因为像塘渣的填埋、水电的接入,道路的修筑都是需要一定时间的,特别是厂房类电力设施,也是需要经过设计、预算、审价、招投标等一系列手续才能完成的。所以这些方面的提前介入对提早项目开工时间有所帮助。

(二)项目取得“三证一书”工作阶段。当完成了前期立项工作后,发改部门会依照项目必要性和规模及项目投资及资金筹措情况等内容出具一份关于某某项目可行性研究报告的批复。接下来项目前期准备工作就可以进入项目“三证一书”的办理阶段了,本文中所指的“三证一书”是:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和建设用地批准书(国有土地证)。这套手续的办理流程是先在规划部门办理建设用地规划许可证;接着在国土部门办理建设用地批准书,并在项目所在地土管部门(一般是乡镇基层土管机构)办理国有土地使用证;然后在规划部门办理建设工程规划许可证;最后在这些手续全部齐全的情况下,在住建部门取得附有开工报告的建筑工程施工许可证。

需要注意的地方:“三证一书”的办理和立项一样都是项目开工前的重要环节,因为拿齐这些证件就意味着基本就可以进行项目建设阶段了。在这里要注意的是,这几本证件的取得都需要一定时间的公示期(天数在附表上已标明),因为公示属于必须完成的程序,无法通过其他途径减少时间,所以在计算办理时间的时候要把这个点考虑进去。

这些证件的办理过程虽然都有着承前启后的联系,但是依然可以同时进行准备工作,比如在前一个证的办理公示期内,就可以把下一个证所需要的材料准备好(一般现在各地都设立有集中办证的机构),这样有利于节省时间,加快证件办理的进度。

特别是在办理建筑工程施工许可证的过程中,需要的纸质和网上递交的材料很多,你需要多借助施工方和监理方的力量,他们在这方面办的多,经验比较丰富,准备材料也会更加得心应手,所以可以以施工方为主力办理这本证,建设单位的办理人员辅助即可。

(三)招投标阶段。当项目办理人员拿到了发改部门出具的批复后,除了去办理“三证一书”等手续外,同时也可以开始办理招投标手续。一般项目内所需要招投标的主要是土地、施工单位和设备这三大块,其他诸如监理、咨询机构的招投标要按费用多少确定招投标形式,笔者在这里就不多做叙述,因为一般政府投资的土地性质基本是以国有划拨为主,也就避开了土地的招拍挂,接下来就施工单位和设备的招投标做重点的叙述。

1、建筑工程招标。在建筑工程招投标之前,要先确定一家招投标的代理机构,把发改批复、初步设计、概算、和办理批复中用到的那些规划、土地和财政给的那些批复交给他们,并将提前已经在审图公司审理好的图纸交给他们,然后由他们一并代为交到财政部门的审价中心完成控制价审核,在取得审价批复后,然后再将材料递交进项目所在地的招投标中心,申请招投标办理,通过后,在当地住建局进行招标文件审核,20天左右以后,项目土建方面的招投标开标,到时候建设单位只要去抽几家合适的中标单位,再派人参加评审会从中确定一家即可。其余剩下的后续事情,就交给招标代理去做好了。

2、设备招标。设备招标按招投标程序可以分为:公开招标、网上竞价、竞争性谈判和单一来源采购好几种方式。设备的公开招标程序基本和建筑工程招标类似。当确定合适的只有一家,但是又担心如果采用公开招标的方式,合适的那家不一定中标,就要采用单一来源采购的方式。单一来源采购的一般程序是建设单位先把设备标准和型号先确定下来,然后找一家招标代理,将该设备相关内容在采购网上公示五个工作日,在公示期内无异议的情况下,报批财政申请政府采购,财政通过后会给政府采购预算执行确认表,接下来便可以请招标公司进行招标文书的制作,并召开评标会并对结果进行公告,最后发出中标通知书,这个过程时间一般在25天左右。在标书制作阶段,招标代理会和办理人员确定项目建设期的事宜,在这里一定要明确项目建设期指的是预期中的项目土建时间,并不包括项目前期办理证件的时间。

三、项目前期阶段办理阶段注意点

农业类工建项目办理过程冗长又繁琐,办理人员可能会在办理过程中遇到很多麻烦,因此要做到以下几点。

(一)做到“三勤”勤记、勤跑、勤思

首先是勤记。勤记是一定要多动笔记录,项目的前期阶段是一件相当细碎而又有延续性的事情,俗话说好记性不如烂笔头,如果不用笔把事情一件件记下,难免会有所疏漏;在项目办理过程中,会有很多电话号码,不管觉得有没有用的都记下来,因为说不定哪天就用到了;项目办理人员要养成一种记事的习惯,在项目办理过程中最好是分成两个本子记录,一个是项目办理过程中所需要的材料等,一个记下当天日志,把项目办理过程中的相关内容记下来,以方便将来再接手项目,能得到第一手原始资料,取得事半功倍的效果;在每次建设单位因为项目成立的项目组会议上,最好都能形成一份书面的会议纪录,既可以客观记录下会议过程,又能集中、综合地反映会议的主要议定事项,对项目有着一定的推动以及对将来留档打下基础。

其次是“勤跑”。项目前期阶段的办理工作,办理人员不仅要去各职能机构的办理窗口,还有项目现场也要多跑,特别是在办理材料的过程中打电话咨询肯定没有自己亲自去跑一趟来的详细;在项目前期阶段,一些勘察和设计等部门都会要去现场查看,办理人员最好是亲自陪去现场,因为比较熟悉整个场地的情况,在勘察或设计对地块或是地形有些不明白的地方可以马上说明,以免出现错误返工耽误项目进度;有些项目所在地是需要供地方完成“三通一平”等事项,这就去要办理人员经常去现场督促进度,对相关部门一定要勤走紧盯,以便项目开展的更加顺利;在项目办理过程中,办理人员千万不要因为事小,而替领导拿了主意,多跑到领导那把事情汇报清楚,多去听听领导对事情的看法意见,不会是坏事,反倒是有些事情到最后因为自己做了决断发生了错误,被领导批评是小事,建设单位因此蒙受了人力、财力上的的损失或者是项目的进度被拖延,变成了大事。

再次是勤思。项目的办理需要办理人员在整个过程中多去思考。机关单位编制都较紧张,往往没有专门做项目的同志,一般情况下做项目属于办理人员的“兼职”,虽说是第二职业,但是也一样要用心,在项目办理的过程中,多用脑去思考,多用心去学一些,这样不仅有利于项目的推进,也有利于自身在基建这块工作能力的有所提高。特别是工作结束后想想今天在项目办理方面做了哪些事情,在哪些方面的办理过程中出现了怎么样的疏漏,特别是前期在办理材料递送的时候,往往由于统筹时间安排的关系,要跑好几个部门,所以事先就要想好,明天要做些什么,把资料都整理好带齐,以免遗漏;要经常去想想这个项目的流程中的一些关键节点,每个细节都要考虑到,因为一个项目做下来其中要注意的事情很多,不仅要学会统筹安排,也要学会心思慎密,这样才能有效的推进整个项目的进程;特别是在立项前有个概算的环节,这里就需要办理人员思前想后把所有的建设内容所需要的资金量,每个细节都考虑到,以免以后出现资金等方面的麻烦。

(二)其他几点方面的经验

1、最好选择本地的咨询机构。有些项目可能会比较敏感,像在选择环评、稳评等咨询机构的过程中,最好选择本地的咨询机构,因为一些敏感类项目需要公众调查等事宜,本地机构会比较接地气,在处理这些事情方面会比外地机构更容易些,这样不仅节省了建设单位的人力物力,也对项目推进有一定的帮助。

2、工程完成再支付相应的费用。在费用支付方面,脸皮一定要厚,能拖的尽量要拖,一定要确定其工作已经完成再支付相应的费用,有些工作并不因为项目前期工作的完成而终结,特别是设计和勘察这两块,一般都要到项目最后建成运营才算是完成。

3、合理安排工作。上文提到项目办理人员因为不是专职,手头可能还会有自己本身的工作,所以有些方面的工作你可以配合咨询单位做的,就多配合;有些工作特别像招投标这块的,尽量让咨询单位去准备材料的,这样可以省力。

4、重视资料整理。平时除了多记录外,还要把文件资料都分门别类的放好,这样既有利于平时文件的整理,也不会紧要关头找不到想要的资料,特别是项目越办到后期,资料越多,办理有些证件需要的手续资料很繁杂,况且一些重要资料一旦遗失补办会很麻烦,所以在整理上宁可多花点时间,在来回跑了就可以少浪费时间。

5、事先多准备相关资料。在办理项目前期手续的过程中,都需要用到委托书,单位法人身份证及组织机构代码证复印件等资料,这些必要的文件最好事先多准备一些。另外,如果没有拿到下个证件办理前置条件中的那个批复,就想开始办理的话,可以和主办部门商量,先由建设单位出具一份承诺,以保证在拿到前面的批复以后,把资料补齐,这样也有利于节省的目办理的时间。

6、注重培养项目前期基础工作人才。一切工作以人为本,培养一名优秀的项目办理员是很重要的。建设单位要重视项目办理过程中的每一步,更要注重项目前期基础工作人才的培养,加强相关部门人员的培训指导,使指定的工作人员充分认识项目前期工作的要求、内容、程序,进而提高做好项目前期工作的技能和工作水平。

  7、项目确定前着手准备。有些咨询内容一旦项目确定是那种必须要上马的,就要提早准备,特别是有些敏感类项目的环评和稳评一定要提早做起来,因为像环评往往还要做一些相关的气象等方面的调研,所以在项目前期选地块的时候,最好把环评咨询单位的一起叫上,他们对选择一块合适的项目场地比较有把握。稳评要做大量的公众调查也很耗时间,因此这些工作提早准备,有利于项目进度的推进。

8、遵守法律法规。项目在办理过程中的每一步都要遵守法律法规,特别是涉及资金等方面的,多花点功夫,把活做细了以后能少好多麻烦和后顾之忧。比如项目进行中有些事宜的招投标,像工程监理类的招投标,如果价格低于20万,是不需要公开招投标的,可以采用议标的方式,但是就算采用这种方式也要把流程走齐了,像邀请书和中标通知书的发放之类必要的手续都要齐全,并保留重要的资料文档。还有就是在办理过程中需要签订合同之类的,最好先交给单位外聘的法律咨询人员看过,然后再签订。

      

 

(作者单位:舟山市农林与渔农村委员会)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附表:

办理事项

所需资料

办理天数

项目联系单(发改)

1、          申请报告

2、          列入政府投资计划的依据

当日办理

建设项目选址意见书(规划)

1、          申请表

2、          发改联系单

3、          拟选址范围(CAD

4、          附图(申请单位、项目所在地乡镇盖章)

5个工作日

用地预审意见   (国土)

1、用地预审申请表

2、申请报告

3、发改联系单

4、可行性研究报告

5、选址红线和规划设计条件

6、勘测定界报告

7、组织机构代码证(复印件)

15个工作日

资金证明函(财政)

1、发改联系单

2、列入政府投资计划的依据

当日办理

项目环境影响报告书批复(环保)

1、环评报告书

2、申请表、申请报告

3、建设单位承诺书

公示10个工作日

13个工作日

 

 

 

 

 

 

 

名 称

所需资料

办理天数

项目可行性研究报告批复(发改)

1、  建设项目选址意见书

2、  用地预审意见

3、  资金证明函

4、  项目环境影响报告书批复

5、  申请书

6、  可行性研究报告

7、  平面布置图

4个工作日

建设用地规划许可证(规划)

1、          申请表、

2、          委托书、身份证明

3、          可研批复

4、          用地预审意见

5、          总平面图电子版

5个工作日

建设用地批准书 (国土)

1、 具体项目用地申请报告、呈报书。

2、 选址红线、意见书

3、 用地规划许可证

4、 组织机构代码证

5、 宗地测量图

6、 补偿到位及征地证明

7、 委托书

公示十天

办理15个工作日

国有土地使用证

(国土)

1、建设用地划拨决定书

2、建设用地批准书

3、划拨价款发票

4、建设用地项目呈报书

5、发改委批复

6、选址意见书和用地规划许可证

7、组织机构代码证

8、宗地图和界址表

15个工作日

建设工程规划许可证(规划)

1、  申请表、

2、委托书、身份证明

3、建设用地规划许可证

和建设用地批准书

4、房屋面积预测证明

5、总平面图电子版盖有测绘章的施工图和绿地计算平面图

6、节能审查意见书

7、电力自来水意见

公示期10

5个工作日

 

 

名 称

所需资料

办理天数

建设工程施工许可证(城建)

1、建筑业企业安全生产许可证

2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证

4、资金保函或证明

5、无拖欠工程款情形的承诺书

6、质量、安全监督手续

7、施工合同及备案证明材料

3-5个工作日

节能审查意见书

(城建)

1、节能审查申请表

2、节能评估文件或节能登记表

3、建设工程设计方案、节能计算书、

4、建设单位法人证明

5、发改委项目批复

5个工作日

工程勘察报告、施工图设计文件审查合格书(审图机构)

1、批准的立项文件

2、项目选址意见书、规划条件

3、全套施工图设计文件

4、各专业计算书及相关资料刻录的光盘

5、节能审查意见书

6、工程设计合同

7个工作日

项目工程招标控制价编审意见

(项目造价中心)

1、项目初步设计批复及明细概算计算说明

2.工程可行性研究报告及批复

3.施工图及审查文件        

4.工程施工招标文件及工程量清单说明

5.招标控制价(含计价软件版);

6.工程量计算书(含电子文档);

7.无信息价材料、设备询价单(含推荐品牌)

8.无定额子目组价依据;

9.工程地质勘察报告;

10.总承包工程下浮率(3000万以下房建、1000万以下市政);

11.总承包合同(专业工程招标控制价送审时提供);

12.重新申报项目情况说明;

13.电子版刻录光盘;

1000万元以内8个工作日

1000万元到5000万元10个工作日

5000万元以上15个工作日

使用林地审核同意书(林业)

1、建设单位机构代码(或企业营业执照)复印件;
2
、法人身份证复印件;
3
、项目批准文件

4、项目选址文件及红线图复印件;
5
、国土部门建设用地预审意见复印件;
6
、项目所在地的林权证复印件

5个工作日

 

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